Perché nell'immobiliare e nell'edilizia serve uno choc fiscale

Roma. Il mercato immobiliare italiano ha conosciuto negli ultimi anni una forte caduta dei prezzi. Molti potrebbero pensare che tale crisi sia riscontrabile in molti altri paesi europei, invece il caso italiano è un unicum. Solo in Italia si registra ininterrottamente una caduta dal 2008, con un’accelerazione della crisi a partire dal 2011. Anche in Grecia, i prezzi delle case sono finalmente in recupero, ma in Italia la crisi è continua. Il dato è preoccupante, anche in funzione dell’andamento del mercato in altri paesi dell’Unione europea, dove dopo la crisi legata a Lehman Brothers del 2008-2009 e la caduta dei prezzi tra il 2011 e il 2013, si è moderata.

In quasi tutti i mercati si è registrata una caduta dei prezzi immobiliari tra il 2011 e il 2013, con punte anche del 25 per cento nel caso della Spagna. I prezzi tuttavia dal 2013 in poi hanno visto un buon recupero che nel giro di due anni si presuppone possa recuperare lo stesso livello del 2011. Un altro caso interessante è quello portoghese, che anche grazie a manovre di attrazione fiscale (come l’esenzione fiscale per dieci anni per i pensionati europei), hanno saputo attrarre una forte domanda da tutta Europa. I prezzi immobiliari non sono legati solo al mercato interno ma, soprattutto negli ultimi anni, la domanda estera sta diventando sempre più importante a livello delle grandi città. Tra i grandi paesi, solamente in Germania, i prezzi della case hanno visto un costante aumento, tanto che nel 2018, i prezzi erano superiori del 24 per cento rispetto al 2011. Il mercato più dinamico è stato quello irlandese, che rispetto al 2011 ha guadagnato in solo sette anni, quasi il 40 per cento, trainato anche dal buon andamento generale dell’economia.

Come evidenziato nel grafico, oltre alla Spagna, vi sono due grandi paesi che vedono un non recupero dei livelli pre-2011: la Francia che tuttavia si trova a solo 5 punti percentuali dai livelli precedenti e che evidenzia un trend crescente dal 2015 in poi l’Italia, che invece è l’unico paese che registra una caduta continua dei prezzi. L’Italia ha avuto un trend di crescita economica inferiore alla media dei paesi europei, ma anche quando l’economia italiana cresceva a tassi dell’1,6 per cento, il mercato immobiliare continuava a cadere. Se il pil ha recuperato attualmente i livelli del 2011 (non quelli del 2008), i prezzi delle case hanno invece perso quasi il 25 per cento nello stesso periodo. Non è dunque quindi solo la crisi economica ad avere intaccato i prezzi delle case, ma è possibile individuarne ulteriori fattori. Se guardiamo, l’aspetto demografico, elemento critico per l’Italia, è possibile vedere come il numero di residenti sia rimasto stabile nel periodo considerato.

Vi è però un fattore cruciale da considerare dal 2011 in poi: la tassazione. A partire del 2011 è stata infatti introdotta l’Imu dal governo Monti, in piena crisi finanziaria, tramite il decreto chiamato “Salva Italia”, convertito in legge 214 del 2011. Tale legge, a partire del 2012 ha, tra le altre cose, incrementato la base imponibile anche con la crescita del moltiplicatore della rendita catastale. L’incremento dell’Imu ha avuto un effetto sull’andamento dei prezzi dell’immobiliare che, come abbiamo visto, ha visto una forte decrescita proprio dal 2011 in poi. Il dato è preoccupante perché i restanti paesi dell’Unione europea mostrano da anni un forte recupero dei prezzi, mentre il valore degli immobili italiani continua a cadere. 

Secondo gli ultimi dati Eurostat, i prezzi delle case continuano a crescere in media del 4 per cento nell’Unione europea a 28 Stati, mentre in Italia la caduta dei prezzi non accenna a diminuire. Nel primo trimestre la caduta annuale tendenziale è stata dell’0,8 per cento in Italia, mentre in tutti i mercati europei, Grecia compresa, i prezzi stanno crescendo. In Grecia, il nuovo governo di centrodestra ha varato una riduzione delle tasse sulle case del 22 per cento in media per proprietario (anche per quelle con valore elevato) e al contempo ha ribassato l’Iva nel settore edilizio. L’idea è che tramite il rilancio del settore dell’edilizia, il paese ellenico possa avere una piccola spinta all’economia e attrarre anche capitali stranieri. Anche il mercato tedesco è dinamico, mentre la Francia cresce di quasi il 3 per cento, mentre il Regno Unito sta invece scontando l’effetto Brexit che sta facendo rallentare il mercato immobiliare. I paesi del mediterraneo, quali Portogallo e Spagna, hanno mostrato un ottimo andamento, con crescite su base annuale del 9,2 e 6,9 per cento rispettivamente. Sebbene esistano diversi fattori che spiegano l’andamento dei prezzi del settore immobiliare, una delle cause della caduta dei prezzi in Italia è certamente attribuibile all’introduzione dell’Imu e quindi al grande peso della fiscalità. Il gettito Imu-Tasi nel 2018 ha raggiunto quasi i 22 miliardi di euro e tale tassazione ha avuto un impatto sul patrimonio immobiliare degli italiani che è crollato negli ultimi anni.

La crisi dei prezzi immobiliare è una caratteristica solamente italiana, dato che in tutta Europa si è visto un recupero del settore dal 2013 in poi e quest’anno i prezzi continuano a crescere tra il 3 e il 5 per cento in media.