La guerra del Cairo

“I fatti sono molto chiari. Gli arbitri hanno preso una sola decisione: la transazione del 2013 era valida. Non vi è stata assolutamente alcuna decisione o valutazione in merito a qualsiasi diritto al risarcimento per Rcs”. Da Londra, una fonte ufficiale del gruppo Blackstone è tornata ieri sulla decisione preliminare assunta martedì dal Collegio arbitrale del Tribunale di Milano sulla vendita dell’immobile di via Solferino negando, di fatto, che i giudici abbiano aperto la strada al riconoscimento di “danni compensativi” a favore del gruppo Cairo-Rcs, come da quest’ultimo messo nero su bianco in una nota. In pratica, il colosso americano fondato da Peter G. Peterson e Stephen A. Schwarzman ritiene l’esito finale della querelle tutt’altro che scontato e sottolinea che l’unico punto fermo della sentenza, al momento, è che la sede del Corriere della Sera è di sua proprietà. Chiaramente, tutt’altra è l’interpretazione data da Rcs al lodo parziale che ha sì escluso l’invalidità dei contratti, ma ha anche rilevato come il “comportamento dell’acquirente potrebbe dar luogo al risarcimento del danno”, come si legge nella nota diffusa dal gruppo guidato da Urbano Cairo.

Ma andrebbe ricordato che quelle espresse da entrambe le parti sono interpretazioni – probabilmente suffragate dai rispettivi legali – visto che i contenuti della decisione degli arbitri milanesi non sono stati resi noti. La Borsa crede nella possibilità di un premio per il gruppo Rcs, anche se l’euforia che ieri mattina ha portato il titolo della casa editrice del Corriere a un rialzo del 15 per cento, si è notevolmente ridimensionata nel pomeriggio anche per effetto delle precisazioni di Blackstone (ha chiuso a più 6,5 per cento). Ma probabilmente, ci vorrà ancora del tempo per venire a capo di una controversia internazionale che è seguita con grande interesse anche nella comunità degli affari per le implicazioni che avrebbe potuto avere l’annullamento di una compravendita che si è conclusa sette anni fa.

Per Paolo Bottelli, che da vari anni segue le operazioni di Blackstone in Italia, e dal 2015 è fondatore e amministratore delegato di Kryalos, la società proprietaria dell’immobile, la sentenza è una “buona notizia”, come conferma in un colloquio con Il Foglio, poiché, a suo parere, “gli arbitri hanno respinto la stragrande maggioranza delle richieste di Rcs e hanno confermato la validità del contratto del 2013”. Che cosa succederà adesso? “Continueremo a chiedere un risarcimento per i danni significativi e crescenti causati da Rcs”, prosegue Bottelli, che nel 2013, quando è avvenuta la vendita di via Solferino, era da poco uscito da Pirelli Real Estate e diventato uno dei consulenti di Blackstone. Dell’operazione non è stato il regista, insomma, ma ha avuto modo di conoscerla a fondo anche perché il palazzo di via Solferino è finito dentro il fondo Delphin, di cui Blackstone è l’unico investitore, ma è gestito da Kryalos sgr di cui sempre il gruppo statunitense è comproprietario insieme con Bottelli. Un tipico incastro di fondi d’investimento immobiliari che non avendo personalità giuridica trasferiscono la proprietà dei palazzi alla società che li gestisce.

In pochi anni Kryalos è molto cresciuta e oggi ha al suo attivo una quarantina di fondi d’investimento, per un totale di 6,3 miliardi di asset, sottoscritti soprattutto da investitori internazionali, che sono quelli che hanno maggiormente contribuito negli ultimi anni a far crescere il mercato del real estate italiano (passato da 2,5 miliardi del 2012 a 11 miliardi del 2019). L’ultima operazione di Kryalos risale a qualche giorno fa: ha acquistato per 140 milioni di euro un importante palazzo storico in via Armorari, a Milano, dal gruppo francese Credit Agricole al quale lo ha riaffittato. Una classica operazione di “sale and lease back” che ricalca in parte quella di via Solferino.

Adesso, l’immobile di via Armorari è nel fondo Kensington, sottoscritto dalla tedesca Allianz, la stessa società a cui Blackstone avrebbe voluto rivendere nel 2018 il palazzo di via Solferino per 250 milioni di euro, più del doppio di quanto pagato a Rcs (120 milioni). Fu proprio questa trattativa ad indurre Urbano Cairo a intentare la causa contro Blackstone che, a suo avviso, avrebbe approfittato delle difficili condizioni finanziarie in cui versava Rcs nel 2013 per comprare un immobile a un prezzo inferiore al suo valore di mercato. E sono proprio queste condizioni che gli advisor nominati dal Collegio arbitrale milanese dovranno adesso andare a ricostruire facendo anche una valutazione di quale sarebbe stato il giusto prezzo. Su questo punto Blackstone non intende mollare, ritenendo non solo che quanto pagato fosse il giusto valore (la sua fu l’offerta più alta in una gara internazionale a cui parteciparono una trentina di potenziali acquirenti), ma di avere anche subito un grosso danno quando è saltata la vendita ad Allianz. L’intenzione è attendere la decisione finale del Collegio arbitrale milanese, prevista entro fine luglio, e proseguire con la causa intentata davanti alla Corte Suprema di New York. La querelle va avanti.