Come il coronavirus ha modificato il mercato immobiliare delle città

Le città d'arte piangono, gli alberghi sono in difficoltà, gli uffici chiudono o si restringono per i fallimenti di un mercato truccato, i piccoli proprietari di case si reinventano. L'unica certezza che abbiamo è che sia in atto una enorme trasformazione del patrimonio immobiliare di questo Paese.

Si stanno profilando due sfide ben precise e il tutto è già sotto i nostri occhi. Da una parte le aziende riducono personale e spazi, reinventano investimenti immobiliari cercando di convertire metrature importanti molto velocemente verso soluzioni più light. Dall'altro ambia anche il mercato immobiliare residenziale e dei piccoli imprenditori delle prime o seconde case, oggi aperto a tipologie abitative diverse, con una predilezione per spazi rimodulabili e metrature esterne adeguate e diventano molto appetibili gli immobili di comuni cittadini che irrompono nel business delle case vacanza.

Non sono ancora  tendenze consolidate, ma a giudicare da alcuni flussi già distinguibili e ai pareri raccolti, possiamo provare a interpretare queste piccole scosse telluriche.

Ne abbiamo parlato con due esperti di settori diversi, ma che hanno negli immobili un minimo comune denominatore. David Vichi, Ad di Revalo, società di servizi e valorizzazione dei grandi patrimoni immobiliari e Giacomo Trovato, Country manager Airbnb Italia e Sud est Europa. "Il mondo della gestione e dei servizi legati ai grandi clienti con grandi patrimoni immobiliari rilevanti affronta una crisi inedita. I nostri clienti e le grandi corporations stanno spostando sedi e riorganizzando spazi, anche per via dell'applicazione di uno smartworking  ormai sistematico. La flessibilità degli spazi è fondamentale: vengono richiesti luoghi con grandi open space capaci di avere una intercambiabilità e diversa divisione dei mq" ci racconta David Vichi.
L'Italia è il Paese con grande debito pubblico e grande risparmio privato e oggi per via dei mutui bassi e dei vari ecobonus per ristrutturazioni, il settore immobiliare diventa appetibile sotto tanti punti di vista. Questo sempre ammesso che non arrivino patrimoniali o altre novità fiscali.

Ma quali spostamenti ci saranno? Ci sarà shopping estero o un riposizionamento interno dei capitali italiani?

Vichi non ha dubbi "Investitori opportunistici c'erano prima, ci sono adesso e ci saranno anche dopo. Il real estate italiano è molto abitato dagli investimenti esteri. 

Tuttavia con  tassi di interesse per i mutui così bassi, anche noi italiani possiamo cogliere il lato positivo, con buone opportunità.

Per quanto riguarda gli immobili "prime", di città come  Roma e MIlano, i distretti office o l' high street retail, le cosiddette vie del lusso, ora sembrano morte, ma voglio pensare che questo non sia un trend definitivo." è quello che si augurano tutti in effetti.

Le difficoltà per gli immobili commerciali non mancano come è logico. " Sul lato retail e sul versante alberghiero c' è una grande contrazione. Ad esempio è aperto un albergo su 4 nelle grandi città. Tutto il settore retail viene da un lockdown che ha provocato grandi sofferenze, con i proprietari degli immobili commerciali che sono indietro negli affitti  dalle 4 alle 6 mensilità. Il Governo con i decreti emanati ha dato delle possibilità di  trovare un punto di equilibrio, senza aggirare il rischio imprenditoriale o scaricando tutto sulle spalle dei proprietari che vivono sulle entrate degli immobili stessi".

Saranno mesi e anni intensi con alti e bassi rilevantissimi, non c'è dubbio.

"E' chiaro che i prossimi anni saranno fortemente caratterizzati dalla valorizzazione del patrimonio immobiliare, dal recupero edilizio, dall'efficientamento energetico, dalla messa in sicurezza, ma sta cambiando tutto anche nel settore dei servizi. Non si parla  piu' della gestione del cliente o dell'immobile, adesso il covid ha dato centralità all'individuo e alle persone che vivono gli immobili"conclude David Vichi. 

Insomma, c'è molto spazio per chi vuole osare nell'immobiliare, anche con piccoli investimenti, un po' come accade in altri paesi occidentali, dove il property developer è un mestiere che si impara facendo, anche se non si improvvisa. Serve competenza e qualche soldo. Si compra, si riqualifica, si rivende. Gli Usa su questo sono dei maestri. 

Ma quel che è evidente è che mai come ora la casa è diventata il centro delle nostre attività anche in ambito turistico: le case saranno una risorsa economica oltre che una vera e propria destinazione, molto più degli hotel. 

In assenza di grandi viaggi, questa è senza dubbio l'estate delle case vacanza. Ce lo conferma Giacomo Trovato, Country manager Air BnB Italia e Sud est Europa. "Stanno andando molto bene su alcune località, con un boom di prenotazioni anno su anno superiore al 50% per la costa etrusca toscana, per il Salento, per  la costa adriatica del centro Italia".

Sul portale Airbnb  le prenotazioni per alloggi privati sono tutti in parità rispetto allo scorso anno, questo per quanto riguarda mare e montagna".  Stanno ovviamente soffrendo le città d'arte, ma per l' offerta di case non c'è stata una debacle. "Stanno diventando appetibili per via di prezzi molto più bassi della media città come Firenze, Roma, Venezia, che vedono poco a poco un aumento della presenza di italiani e di flussi che poco a poco riprendono dalle vicine Germania, Austria e Svizzera".

Ma torniamo al dato interessante sul  numero di case offerte, perché è qui che possiamo iniziare a scorgere alcuni cambiamenti importanti. 

"Onestamente avremmo già considerato un successo  dopo il lockdown se le case disponibili non fossero diminuite. Sorprendentemente sta crescendo in nuove località la disponibilità di case. Le grandi città non vedono, come detto, nessuna flessione davvero consistente in termini di disponibilità di alloggi. Mentre in regioni come Sicilia, Toscana, Puglia, Sardegna, stiamo vedendo una crescita:  di fronte a una situazione di difficoltà economica alcuni stanno riconvertendo le proprie case o seconde case ad attività ricettiva. Registriamo una disponibilità in più media del 2 per cento in queste settimane, con picchi del 5 per cento'".

Ora occorrerà capire a fine estate in che percentuale si saranno riempite le case vacanze e se vi sia stato un vero incontro domanda-offerta. Ma le case vacanza vanno di moda al Sud perché le strutture alberghiere sono poche e non sempre eccellenti?
" Abbiamo 450 mila alloggi molto ben distribuiti sul territorio. In realtà stiamo vedendo che la casa sta diventando la vera destinazione. Sono richiestissime case indipendenti per via del distanziamento sociale e della sicurezza sanitaria. Il filtro più usato è la presenza della piscina, del wi- fi e di poter ospitare animali domestici. Si allungano i tempi di permanenza dei soggiorni. I due terzi opzionano un soggiorno  di una settimana o anche più; lo scorso anno questa percentuale era un terzo della cifra totale".

Insomma che si tratti di immobili di lusso o residenziali, di negozi, di uffici di corporations o di case vacanze, tutto si sta rimodellando velocemente e si sta riadattando. Bisogna capire questo cambiamento e cercare di fare di necessità virtù.