Perché mezza Roma attende la mossa di Cdp sulla caserma Guido Reni

E’ una decisione delicata quella che dovranno prendere in queste ore i consiglieri di amministrazione di Cdp Real Asset, controllata della Cassa guidata da Dario Scannapieco, sulla gara per la Caserma Guido Reni di Roma e la riqualificazione dell’area circostante. Soprattutto ora che Ferruccio De Bortoli nella sua nuova rubrica sul sito del Corriere ha rivelato l’esistenza di una lettera “esplosiva” scritta da Franco Gianni, uno dei più celebri avvocati italiani, alla Cdp in cui ipotizza conseguenze legali in caso di mancata assegnazione al gruppo Coima di Manfredi Catella, l’unico ad avere avanzato un’offerta vincolante dopo una procedura pubblica durata più di un anno. La gara per la vendita della caserma romana non solo è un banco di prova di come possono funzionare le privatizzazioni immobiliari in Italia, ma segna il fischio d’inizio di una delle più importanti opere di riqualificazione urbana nel paese, quella dell’area Flaminio a nord della Capitale.

Su questo progetto si gioca anche la credibilità della giunta Pd del sindaco Roberto Gualtieri. Se Cdp, infatti, dovesse decidere di rifare la competizione per un ripensamento, il comune di Roma vedrebbe sfumare l’incasso di 43 milioni di oneri di urbanizzazione destinati alla realizzazione del nuovo Museo della Scienza, proprio vicino al Maxxi. Per un nuovo bando e una nuova gara ci vorrà almeno un altro anno e Gualtieri a quel punto sarà vicino alla scadenza del suo mandato. Ad ogni modo, la decisione finale, spetta, non alla holding, ma a Cdp Real Asset, amministrata da Giancarlo Scotti, i cui comitati interni hanno già messo per iscritto il loro parere positivo alla proposta di Catella dopo un’asta pubblica dalla quale si sono sfilati, uno dopo l’altro, ben 14 operatori (tra i quali Hines, Generali Real Estate, Kryalos) proprio a causa degli oneri straordinari connessi. Quali sono le cause del ripensamento? La vicenda è tutt’altro che chiara anche ad ascoltare un po’ tutte le parti in causa, come ha fatto il Foglio.

In linea di massima, è emerso di recente un orientamento in ambito Cdp per restare con una quota di minoranza nell’affare, ma questo, a quanto risulta, non sarebbe un problema in quanto Coima si è già detta disponibile. Peraltro, la società di Catella è a capo di una cordata di grandi investitori in cui figurano Casse previdenziali come quella forense e dei commercialisti e poi Enpam, Inarcassa, Compagnia di Sanpaolo, Fondazione Padova e Rovigo, Intesa Sanpaolo (che è anche consulente e advisor del fondo stesso su questa operazione). Insomma, capitali molto trasversali del paese, anche geograficamente parlando. Del resto, si tratta di un intervento di riqualificazione che, tra la costruzione di residenze ma anche di negozi, spazi verdi, parcheggi e così via, prevede un impegno finanziario di almeno 500 milioni, di cui 43 milioni andrebbero direttamente nelle casse del Comune e almeno 10 serviranno per la bonifica dei suoli. Secondo alcuni, l’intoppo sarebbe rappresentato dal prezzo offerto da Catella, inferiore al valore di carico dell’immobile nei bilanci di Cdp. Ma secondo fonti bene informate, il prezzo di carico iniziale (cioè quando Cdp ha rilevato la Guido Reni ed altre caserme dal Demanio, nel 2013) che era di circa 60 milioni, si è svalutato in più di 10 anni del 20 per cento scendendo sotto 50 milioni. E dunque, l’offerta economica di Coima sarebbe stata giudicato già “congrua” dai comitati interni di Cdp Real Asset.

Tra l’altro, in questi casi il prezzo delle mura ha una importanza relativa poiché ciò che conta è l’entità degli investimenti necessari per valorizzare il complesso. D’altra parte, il venditore non vuole neanche avere una minusvalenza dalla vendita che danneggerebbe i suoi conti. Ma se la questione del prezzo è infondata allora qual è il punto? Anche a scavare sui rapporti tra Catella e Cdp non si captano particolari frizioni come si vede anche dal fatto che proprio la Real Asset ha coinvestito di recente con Coima nel villaggio olimpico di Milano. E’ evidente, però, che una divergenza di vedute all’interno della Cassa si è creata ma ci si augura che le ragioni emergano in modo chiaro per la  credibilità del sistema paese visto che il Mef punta anche alle privatizzazioni immobiliari per ridurre il debito pubblico. E poi, ovemai si decidesse (anche legittimamente) di rifare la gara, si deve  accettare il rischio che al prossimo giro potrebbe non arrivare un’offerta migliore per la Guido Reni. In fondo, a parte la cordata di Catella, il contesto complessivo del mercato a questa operazione è apparso piuttosto freddo.