In Olanda non ci sono più case e la bolla è un guaio politico

In Olanda non ci sono più case. Tra porte e finestre, i cartelli Te koop – vendesi, affittasi – spuntano e svaniscono con rapidità formidabile. L’ultima indagine pubblicata da Nvm, la più grande associazione del settore immobiliare olandese, è rimbalzata sulle prime pagine: oggi un immobile costa in media 419 mila euro, il doppio del 2014, 65 mila in più rispetto all’anno scorso (+19,2 per cento, con picchi del 30 nelle zone rurali). A fine settembre ce n’erano in vendita appena 16.500, il numero più basso di sempre (-44 per cento rispetto al 2020). Il tempo medio di permanenza sul mercato è di circa 23 giorni – in Italia sono 150 – eppure si costruisce troppo poco (7.400 nuovi fabbricati, -28 per cento annuo): secondo una stima dell’istituto di credito Abn Amro, ci sono circa 330 mila case in meno di quanto richiede la domanda. Ne servirebbe un milione nei prossimi dieci anni per colmare lo scarto.

“Siamo in presenza di una bolla”, dice al Foglio Carlo Curiel, un agente immobiliare. Easy Makelaars, la sua società, opera principalmente nella Randstad – la megalopoli compresa fra Amsterdam, l’Aia, Rotterdam e Utrecht. Qui è dove vive la metà della popolazione locale e dove la crisi è più forte: “Nel 2020 il nostro settore ha perso il 70 per cento dei ricavi. Certo, abbiamo dovuto fare i conti con la pandemia ma i problemi sono soprattutto strutturali. Una spirale infinita: la mancanza di offerta fa scattare il boom dei prezzi di vendita o affitto, e così chi vuole casa rilancia senza badare a spese”. In quattro casi su cinque l’acquirente paga più di quanto richiesto. “Poi c’è l’esuberanza del dopo Brexit: università e imprese accolgono molti più studenti e lavoratori di quanto il tessuto urbano possa assorbire. Quel che stanno provando a fare le grandi città”, Amsterdam tra le pioniere europee del contenimento di Airbnb, ben prima del referendum berlinese, “è regolamentare gli acquisti di proprietà per evitare la diffusione di fondi speculativi. Ma l’instabilità della nostra politica non aiuta: in agenda non c’è traccia del piano di cui avremmo bisogno”.

Lo illustra allora Stijn Van Nieuwerburgh, della Columbia Business School: “Il governo dovrebbe intervenire agevolando la costruzione di immobili”, spiega il professore di Finance & Real estate. “La pianificazione urbana olandese è soggetta a una burocrazia molto restrittiva. Inoltre l’efficienza della capacità edilizia decresce all’aumentare della densità abitativa, perché gli spazi sono sempre meno. Per questo è fondamentale offrire incentivi e allentare i vincoli. Soprattutto in prossimità dei luoghi di lavoro, potenziando le infrastrutture di trasporto e alleggerendo le zone residenziali sature”. Altro problema: “I tassi d’interesse sui mutui. Sono estremamente bassi: anche se per sottoscriverli non abbiamo più gli standard permissivi del 2006/07”, il biennio prima della grande recessione, “persiste una forte componente di debito attorno al business delle case. Il crollo dei prezzi può creare un rischio finanziario che si espande al settore bancario”.

Ci saranno conseguenze per l’intera Europa? Paolo Surico è ricercatore specializzato in implicazioni macroeconomiche del mercato immobiliare alla London Business School e dice: “Se ci si chiede se il caso olandese sia comparabile al caos di Evergrande o alla famosa crisi dei mutui subprime, la risposta è due volte no. In Cina c’è il problema opposto, ovvero un eccesso di offerta, e questo collasso era atteso almeno da otto anni: che stia accadendo ora è pura coincidenza. Mentre le uniche analogie con gli Stati Uniti del 2007 sono i tassi d’interesse vicini allo zero. Ma all’epoca si era reduci da anni di grande boom economico, anche per i piccoli risparmiatori poi travolti dagli eventi. Oggi invece la pandemia ci ha colpito mentre stavamo ancora uscendo da quella recessione: i nuovi speculatori sono coloro che hanno accumulato risparmi durante il lockdown. Dunque, paradossalmente, molto più ricchi”. Ciò non preclude altri scenari di diseguaglianza, “perché chi prende a prestito rischia di ritrovarsi con debiti superiori al valore della casa stessa”. Ma su livelli più contenuti, in teoria. “All’estero è a rischio un target specifico, cioè gli investitori esposti al mercato immobiliare olandese. Invece l’effetto domino correlato è imprevedibile: entrano in gioco le aspettative, i timori irrazionali. Le principali istituzioni comunitarie dovranno sapere come rassicurare i mercati”. Un’idea per cautelarsi è “la patrimoniale tanto odiata dagli italiani”, propone Surico. “È una tassa che non colpisce tutti, ma solo i ricchi senza debito. E comporta una serie di effetti benefici: non uccide i consumi, garantisce entrate al governo, calmiera il mercato immobiliare e disincentiva le speculazioni”.

Chi ha un appartamento intanto gongola e chi lo cerca si dispera. “Noi agenzie lo viviamo sulla nostra pelle”, conclude Curiel di Easy Makelaars. “Gli affari sono pochi. Ma ci salvano le commissioni: sempre più alte, al pari dei prezzi. È una questione di sopravvivenza”, il rovescio di un paese attraente.