La pace immobiliare di Sesto San Giovanni indica il futuro per tutta Milano

Toccherà agli storici dirimere il quesito se quella di Sesto San Giovanni sia stata una vera guerra o solo una scaramuccia. Di sicuro la pace è stata raggiunta e, sembra, con reciproca soddisfazione di tutti i contendenti. Una pace imperniata, e non avrebbe potuto essere diversamente, sul ruolo di Intesa Sanpaolo che nell’operazione immobiliare aveva investito dall’inizio 900 milioni e, giustamente, voleva capire meglio in che direzione si stesse andando. Se stessero davvero arrivando nuovi investitori interessati al progetto iniziale di fare dell’area delle ex Acciaierie Falck un nuovo centro direzionale o se invece il mercato avesse maturato nel frattempo altre convinzioni (la raccolta di capitali si era fermata a 180 milioni contro il miliardo delle premesse). Grazie dunque alla banca di Carlo Messina e ai molteplici ruoli che svolge in questa partita è stato trovato un equilibrio economico e politico e, di conseguenza, si potrà voltare pagina.

L’architettura societaria dell’operazione non è ancora del tutto definita: la due diligence in corso e le prossime settimane saranno sicuramente utili per sciogliere gli ultimi nodi. La sostanza è che gli americani di Hines, in cordata con l’italiana Prelios, andranno avanti sul progetto di costruire uffici su una superficie pari a un terzo dell’intero progetto (50 mila metri quadri) e in più riceveranno dai player subentranti, Coima e Redo, cento milioni di euro. Una somma giudicata equa dai negoziatori anche per ripagare i lavori già fatti. Ma la novità più significativa, e che acquista anche una valenza politico-culturale, è un’altra: è passata la filosofia di Intesa, ovvero correggere la rotta deviando l’obiettivo dal terziario direzionale a un progetto di residenze per la classe media milanese. Non è poco perché da quello che era considerato un punto di crisi immobiliare è maturata una soluzione-pilota destinata a influenzare, per la caratura dei soggetti coinvolti, le future politiche abitative di Milano. A testimonianza della radicalità della svolta ci sarà bisogno di un’ampia revisione del piano urbanistico di Sesto che renda esplicito l’obiettivo di edificare case da vendere a prezzi abbordabili e allo stesso tempo offrire appartamenti da affittare in social housing.

Come abbiamo già detto è un esperimento di urbanistica e sociologia insieme che mette in secondo piano gli elementi finanziari della prima fase. E sarà interessante mappare i confini tra intervento pubblico e capitali privati perché per offrire sul mercato affitti mensili a 500 euro è necessario che il Comune di Sesto rinunci a oneri di urbanizzazione incompatibili con quel budget. Ma anche su questo versante sembra esserci accordo e la giunta a trazione leghista che guida l’ex Stalingrado d’Italia è pienamente d’accordo sulla nuova vocazione residenziale della vecchia Falck.

L’ingresso nel progetto Sesto – la più grande operazione di rigenerazione urbana d’Italia e con pochi confronti in Europa – di Coima di Manfredi Catella ha ovviamente acceso le discussioni nel territorio. L’idea che gli addetti ai lavori si sono fatti è che l’immobiliarista-principe di Milano e ideatore del progetto simbolo di Porta Nuova abbia capito, per tempo, cosa stesse cambiando nel mercato immobiliare e come non ci fosse spazio illimitato per procedere con il vecchio cliché dei centri direzionali, specie in un’economia dove le grandi torri di uffici faticano a riempire gli spazi svuotatisi per lo smartworking. In coerenza con questa intuizione Catella ha creato la Coima Impact, ha tessuto relazioni con le cooperative bianche per acquisire le competenze per il mercato residenziale in affitto e si è cambiato d’abito. Proverà a indossare il vestito del capitalista paziente che sa di dover contare su ritorni più lunghi e addirittura costruire case che andranno in locazione. Se volete chiamatele pure politiche abitative di nuova generazione, ma la discontinuità è evidente. Per Redo, la Sgr del social housing voluta da Fondazione Cariplo e partecipata da Cdp e Intesa, la pace di Sesto e l’avvio di un progetto residenziale di 4-5 mila abitazioni rappresenta per i volumi in gioco la prova del fuoco. Mentre Catella ha già la taglia giusta, Redo dovrà acquisirla. Dalla sua ha una cultura della complessità urbana già testata in altri progetti (come l’ex Macello) ma dovrà fare il salto definitivo “dal caseggiato al quartiere”, non le basterà dire che la virata del mercato le ha dato ragione. Dovrà farsi trovar pronta come il pedigree dei soci richiede.
Sullo sfondo, c’è il grande dibattito su Milano e le politiche abitative. Sesto diventerà il simbolo della nuova stagione, come in passato Porta Nuova e Citylife? Di sicuro la pace alle porte della grande città innesca delle nuove tendenze che porteranno a un ripensamento in chiave sociale e di sostenibilità (che sta influenzando anche le scelte per lo scalo Farini). Non si torna indietro verso politiche urbanistiche dirigistiche ma si cerca una terza via del mattone, apprezzata e benedetta dal mercato e capace al tempo stesso di ricucire élite e ceto medio. E che tutto ciò non cominci dal centro città ma dall’hinterland crea i presupposti di un’altra potenziale novità: la scala della progettazione urbanistica e sociale non è più Milano stand alone, ma la dimensione sovrametropolitana. Si rompe così un’inerzia che ha condizionato pesantemente lo sviluppo della città e le stesse dinamiche politiche. E stavolta anche palazzo Marino sembra remare nella stessa direzione.