"Unione zero" e la più grande riqualificazione urbana in Europa

Se vogliamo vedere il bicchiere mezzo pieno è più che giustificato l’entusiasmo che circolava due giorni fa nelle ex acciaierie di Sesto per l’avvio del primo cantiere nell’ex Falck. Si tratta del lotto Unione Zero, proprietà del fondo omonimo gestito da Prelios e partecipato da Hines e Cale Street: 250 mila metri quadrati su cui sono previste opere importanti come i nuovi uffici di Intesa Sanpaolo firmati da Antonio Citterio Patricia Viel e uno studentato di circa 39 mila metri quadri e 700 posti letto firmato da Park Associati. Il progetto prevede anche un mix funzionale con spazi direzionali, residenze libere e convenzionate (queste ultime ad opera di Coima e Redo) che ospiterà complessivamente circa 6.000 persone. L’uso di fonti rinnovabili e materiali innovativi consentirà di ridurre il fabbisogno energetico del 30 per cento rispetto ai sistemi tradizionali, l’investimento è pari a circa 600 milioni di euro che genererà un indotto stimato sul territorio di circa 1 miliardo di euro. Tra 36 mesi il termine dei lavori.

Ai critici, non pochi negli anni passati, di un’operazione che rappresenta la più grande riqualificazione urbana in Europa ha risposto Mario Abbadessa, responsabile di Hines, ricordando le traversie incontrate dal 2020 a oggi: due lockdown, altrettanti conflitti internazionali che hanno scombussolato i mercati, un’area molto difficile da bonificare. Ci sarebbe da scriverci un libro, ha chiosato con ironia il senior managing director & country head di Hines in Italia, aggiungendo di non avere mai avuto paura neanche nei momenti più duri perché forte di una società da 160 miliardi. Per il presidente di Prelios, Fabrizio Palenzona, la chiave del successo va ricercata nel gioco di squadra con le banche che ha prodotto “un esempio che vale per tutto il paese”. Il più raggiante era senza dubbio il sindaco Andrea di Stefano, che vede in questa opera la possibilità per la sua Sesto di scrollarsi di dosso la nomea di “città di passaggio” tra la metropoli milanese e Monza centro elegante. Ad accrescere questa convinzione c’è la nuova stazione progettata da Renzo Piano, situata a pochi metri da Unione Zero, che testimonia la volontà sestese di rinascita.

Se si vuole vedere il bicchiere mezzo vuoto, bisogna invece tenere presente che il primo masterplan risale al 1995, anno di dismissione degli impianti, e porta la firma dell’architetto Kenzo Tange. Poi una vicenda complicata che ha visto persino il fallimento della società Risanamento, titolare delle aree ex Falck che vengono rilevate nel 2010 da MilanoSesto. Lo scorso novembre, con un’operazione clamorosa, Coima e Redo hanno acquisito il 100% della società MilanoSesto sostituendosi ad Hines e alla componente residenziale convenzionata di “Unione Zero”. Altro passaggio importante ha riguardato le banche finanziatrici Intesa Sanpaolo, Unicredit, Banco Bpm e Ifis che hanno deciso di entrare nella società con la conversione in equity del credito di circa 900 milioni di euro. Adesso MilanoSesto si trova in mano un’area edificabile di circa 840 mila mq su cui è prevista edilizia libera, convenzionata e sociale. Fiore all’occhiello è la Città della Salute e della Ricerca, che fa capo a Regione Lombardia, cui va aggiunta un’area destinata a parco con un’estensione di circa 45 ettari.

E’ la parte più grande da riqualificare – Unione Zero rappresenta poco più del 20 per cento del territorio – ma si trova quasi all’anno zero, nel senso che i cantieri devono partire e MilanoSesto chiede che venga rivisitato l’intero masterplan, divenuto obsoleto dopo le vicissitudini citate da Abbadessa. In sostanza i costi sono cresciuti oltre ogni previsione per cui andrebbero riviste le modalità di attuazione delle bonifiche e del parco, che richiederebbe una ridefinizione più sobria. I contatti tra la società e la Regione non si sono mai interrotti alla ricerca delle “condizioni abilitanti” per l’avvio dei lavori ma, a questo punto, sarà necessario aprire un tavolo formale che comprende anche ministero dell’Ambiente, Arpa e Comune di Sesto. All’orizzonte si profila un ridimensionamento del piano o la ricerca di nuove risorse  che consentano di affrontare gli extracosti.