Arriva l’indice studiato per misurare il valore della rigenerazione urbana

Milano è sempre stata all’avanguardia nella rigenerazione urbana, tant’è che la maggior parte dei progetti che vengono realizzati in Italia nel settore ricadono in quest’area. Il recente corto circuito giudiziario-urbanistico ha messo, però, in discussione anche aspetti di un modello che sembrava virtuoso e, al di là della scarsa fondatezza delle indagini della procura di Milano, come hanno dimostrato le recenti sentenze, resta nelle mani delle amministrazioni, e quindi della politica, il nodo di come continuare a promuovere processi di rigenerazione urbana – anche attraverso la costruzione di nuove case abbordabili – che godano della massima condivisione sul piano del metodo.

Il piano Casa che il Comune di Milano sta mettendo in campo, parallelamente a quello nazionale varato dal governo Meloni, rappresentano in questo senso un banco di prova. Una proposta innovativa viene da The House of Ambrosetti (Thea), che ha creato l’indice URSII – l’acronimo di Urban Regeneration Social Impact Index – per misurare l’impatto sociale dei progetti.

“Rigenerare le città non è una somma di interventi edilizi – dice al Foglio Jacopo Palermo, associate partner e responsabile dell’area Real estate e costruzioni di Thea – è una leva strategica di sviluppo territoriale che incide sulla qualità della vita, sulla coesione sociale e sulla capacità dei sistemi urbani di generare valore nel tempo”. La premessa è d’obbligo, secondo Palermo, se si vuole ragionare facendo un salto rispetto a una prassi consolidata che ha guardato sempre e solo l’aspetto economico: quanto incassa il Comune in termini di oneri di urbanizzazione con gli interventi di edilizia e qual è il livello di rendimento per gli investitori. “Non dico che i progetti basati su questo schema non abbiano creato valore per Milano, al contrario e in diversi quartieri si vede a occhio nudo. Ma non basta, bisogna avere la capacità di considerare altri indicatori e noi ne abbiamo inseriti ben 45 nel nostro indice che è stato costruito su basi scientifiche ed è stato validato a livello di Unione europea”. Nel concreto, adottando quest’indice, un ente locale sarebbe in grado di misurare direttamente in euro il valore aggiunto di un progetto e di valutare la differenza di quest’impatto tra diverse aree, il che, almeno in linea di principio, tenderebbe a favorire i territori più svantaggiati. Insomma, bisogna ragionare in modo nuovo comprendendo che proprio nel dialogo tra pubblico e privato si annidano oggi le maggiori criticità, vale per Milano ma anche per tutte le altre città. Mentre esistono strumenti consolidati per misurare il ritorno finanziario degli investimenti immobiliari, mancano strumenti che riescano a restituire la reale portata della ricaduta degli interventi di rigenerazione urbana sul territorio. Il tema, per Teha, non è solo tecnico, ma fortemente strategico.

Che cosa vuol dire esattamente misurare l’impatto sociale? “Vuol dire rendere comparabili alternative progettuali, orientare le scelte pubbliche e costruire basi più solide per il dialogo tra amministratori e operatori. Significa passare da una logica negoziale a una logica di creazione e distribuzione di valore”. Nel concreto, l’URSII – che è un modello statistico proprietario Teha – valuta i progetti sulla base di cinque dimensioni chiave: l’attenzione ai bisogni delle comunità, qualità progettuale, equità intergenerazionale, integrazione urbana e attrattività. Ed è capace di rendere leggibili e comparabili impatti che fino ad oggi erano difficilmente quantificabili. I macroparametri presi in considerazione sono quattro: economico, in termini di attivazione investimenti, filiere e nuove attività; sociale, attraverso occupazione, servizi, vivacità urbana e attrattività dei territori; ambientale, tramite riqualificazione degli spazi, sostenibilità ed efficienza nell’uso delle risorse; cognitiva e dell’innovazione, grazie alla diffusione di competenze, soluzioni innovative e nuove capacità di sviluppo territoriale. La morale della favola è che la creazione di valore va ben oltre la dimensione economica. Se fosse esistito e applicato uno strumento di ampia e trasversale valutazione alla rigenerazione urbana di Milano negli ultimi anni si sarebbe magari potuto evitare di arrivare all’attuale paralisi edilizia ed evitare anche la criminalizzazione di una intera classe di imprenditori e di funzionari comunali. “Il vero salto di qualità – conclude Palermo – sarebbe portare l’impatto sociale all’interno della negoziazione pubblico-privata, affiancandolo alle variabili economico-finanziarie tradizionali, come oneri, standard urbanistici e monetizzazioni varie. In questo modo, diventa possibile valorizzare in modo trasparente il contributo di interesse generale, rafforzando il ruolo della pubblica amministrazione come regista dello sviluppo urbano e rendendo più efficaci i processi di approvazione e investimento”. L’URSII è stato già applicato al progetto dello Scalo Ravone Prati di Bologna e per il suo funzionamento Teha ha avviato una collaborazione con il Politecnico di Torino. In futuro chissà.