Una casa agli studenti

E’ di ieri la notizia del sì definitivo (voto del Senato accademico) della Statale al trasferimento delle facoltà scientifiche di Città Studi nel campus che sorgerà nell’ex area Expo. Una vera cittadella universitaria, con tanto di campus e alloggi. Ma non è l’unica notizia a movimentare positivamente un settore finora critico: l’edilizia per studenti. Dopo Roma e Firenze, The Student Hotel sta valutando nuovi investimenti a Milano, anche se qui trova un’offerta limitata di aree e immobili disponibili. Soprattutto, c’è però un’accesa concorrenza.

Il gruppo fondato dallo scozzese Charlie Mac Gregor che in breve tempo è diventato leader europeo nelle residenze universitarie (molto apprezzato dal pubblico giovanile per la sua vocazione “connecting people” nel disegno degli spazi) deve vedersela, infatti, con il colosso immobiliare americano Hines, che pochi giorni fa ha annunciato a sorpresa un investimento in zona Bocconi per complessivi 80 milioni, tanto per cominciare. Tutti e due i gruppi esteri devono poi misurarsi con il sistema dei fondi immobiliari di emanazione Cassa depositi e prestiti, a cui partecipano anche la Fondazione Cariplo e la Regione Lombardia. Quest’ultimo sistema rappresenta forse il competitor più temibile per i privati che si stanno affacciando in Italia a causa della vocazione tipicamente “sociale” delle iniziative che però non esclude la redditività per chi investe (2-3% all’anno). Un modello, che si ispira all’esperienza francese della Caisse des Depots e che sembra destinato a farsi sempre più spazio. Proprio oggi (8 marzo) la Cdp sarà a Milano (Hotel la Scala) per presentare il ventaglio delle iniziative avviate in città attraverso il Fia, Fondo investimenti per l’abitare che per le residenze universitarie nel nostro paese ha stanziato complessivamente 200 milioni (4.000 posti letto e 240 alloggi per studenti). A Milano sono sei le strutture deliberate fino ad oggi per circa 900 posti letto e 72 milioni di esborso: quattro già operative (i campus Monneret, Certosa, Bovisa e Pompeo Leoni), una che sta per essere terminata in zona Bicocca (viale dell’Innovazione) in tempo per l’anno accademico 2018-2019 con la gestione appena assegnata alla società Indomus, e l’ultima (sempre in Bicocca) per la quale sta partendo il cantiere con gara europea. A occuparsi della realizzazione di queste strutture è il Fondo immobiliare Lombardia il cui maggior azionista è, appunto, Cdp. Il fondo è a sua volta gestito da Investire Sgr, società di Banca Finnat, Beni Stabili, Fondazione Cariplo, Cassa Geometri e altri. Insomma, un intreccio pubblico-privato che in Lombardia (ma non solo) è stato già sperimentato con un discreto successo per l’housing sociale.

Lo spazio di crescita per il business delle residenze universitarie è ampio. In Lombardia è soddisfatta solo il 10% della domanda di posti letto da parte di fuori sede, percentuale molto al di sopra della media nazionale (4%) ma equivalente alla metà della media europea (20%). Gli esperti del settore calcolano che a regime non si andrà oltre il 30-40% perché la restante parte dei giovani trova sistemazioni attraverso altri canali. Comunque ce n’è abbastanza per giustificare un fermento che vede affacciarsi su Milano operatori nazionali ed esteri, con approcci anche molto diversi tra loro. L’idea, per esempio, di The Student Hotel è quella di ricercare aree dismesse con l’obiettivo di “rivitalizzarle” com’è accaduto a Roma con l’ex dogana d San Lorenzo e a Firenze con l’ex Manifattura Tabacchi, immobili pubblici messi a disposizione proprio da Cdp (a Milano, a quanto pare, però, non ci sarebbero immobili adatti a replicare lo stesso modello e il gruppo olandese sta valutando altre opzioni).

Ma quanto costa a un fuori sede una sistemazione abitativa? Si va dagli 850 euro per gli alloggi di The Student Hotel, che si posizionano in una fascia di mercato medio-alta, ai 4-500 euro mensili per una sistemazione in un campus pubblico-privato (molto varia tra un posto letto o un intero alloggio). Il vero nodo è la sostenibilità economica delle strutture. Chi i conti li sta facendo nei minimi dettagli è lo studio Belvedere Inzaghi & Partners, che sta seguendo più di un’iniziativa privata su Milano. L’avvocato Guido Inzaghi dice che tutte le volte occorre cercare la “formula magica” che soddisfi le diverse esigenze in campo: “L’ideale è offrire il numero più elevato possibile di alloggi a prezzi sostenibili per studenti meritevoli e con meno risorse, affiancato da unità offerte a prezzi di libero mercato, in modo che la redditività dei secondi renda possibile l’offerta dei primi”.