E se fosse ora di un nuovo sviluppo immobiliare per Milano?

Milano è diventata una città per ricchi? Nel senso che, come succede a New York, chi ha i soldi (tanti) compra casa in centro, chi no popola quartieri semi-centrali e periferici, i quali, prima o poi, vengono “scoperti” come nuovi poli urbani di tendenza, i prezzi cominciano a lievitare e così per trovare una dimora a costi accessibili bisogna cercare sempre più fuori. Questo succede un po’ in tutte le capitali del mondo, ma Milano, insieme con poche altre città nordeuropee (tra queste Salisburgo e Berlino) aveva conservato fino a pochi anni fa un assetto urbano in cui si rifletteva un mix di classi sociali. Gli ultimi sviluppi immobiliari (Porta Nuova, Porta Vittoria, CityLife) hanno avuto il merito di riqualificare intere aree che erano praticamente abbandonate ridando lustro alla città, ma hanno anche reso praticamente inaccessibile l’acquisto di abitazioni alla classe media. “Il centro di Milano è ormai saturo per gli investitori e le nuove iniziative di sviluppo immobiliare sono previste nella fascia semi-centrale fino alla Circonvallazione su cui corrono le linee degli autobus 90-91, praticamente subito prima che cominci la periferia milanese”, osserva Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, che lunedì 16 presenterà un nuovo rapporto sul mercato del mattone milanese, dove nei prossimi anni sono previsti nuovi investimenti per 13 miliardi di euro, praticamente una cifra record. Non c’è dubbio che la città sia diventata una calamita per gli investitori, i quali sono attratti dalla prospettiva di ottenere buoni rendimenti sull’esperienza proprio dei nuovi quartieri realizzati in centro, dove le abitazioni vengono vendute anche a 10-12 mila euro al metro quadro. In più, la capacità di Milano di attrarre grandi eventi internazionali, come le Olimpiadi invernali del 2026, non solo l’ha resa ancora più appetibile per i grandi operatori, ma ha generato un effetto imitazione nella middle class. E’ in crescita, infatti, il numero di persone che sta puntando all’acquisto di case come investimento attratto dall’aumento progressivo dei canoni di locazione alimentato dal boom degli affitti brevi. Perché vincolarsi ai classici contratti quattro più quattro se si può ottenere una redditività maggiore affittando per periodi più corti a turisti oltre che a studenti e lavoratori pendolari? Un trend che ha contribuito a impoverire l’offerta di immobili sul mercato ad uso abitazione. 

Questa dinamica emerge tra le pieghe dell’ultimo outlook di Nomisma, che denuncia un nuovo fenomeno tutto italiano: le compravendite di abitazioni sono cresciute del 2,2 per cento nel 2019 rispetto al 2018, ma allo stesso tempo sono diminuite le transazioni sostenute da prestiti bancari che passano dal 58,2 per cento del 2018 al 51,8 per cento del 2019, sette punti percentuali in meno. Questo vuol dire che le famiglie continuano ad avere una forte vocazione alla proprietà, ma a fare il grande passo è sempre più chi dispone di capitali propri o può contare sul supporto di una rete parentale, mentre chi ha bisogno di ricorrere a un prestito spesso deve rinunciare all’acquisto. “L’indisponibilità del settore bancario ad accollarsi i rischi del recupero coattivo in caso di default ha, di fatto, riconfigurato l’intero processo creditizio”, sottolinea Nomisma. Ebbene, questa discrasia è ancora più evidente a Milano, dove le compravendite sono aumentate nel 2019 più del triplo della media nazionale (6,5 per cento), mentre l’erogazione di prestiti bancari si è ridotto nello stesso periodo di un punto e mezzo percentuale (meno della media italiana, probabilmente per la maggiore capacità di fornire garanzie a fronte dei prestiti).

Eppure, sempre secondo il centro di ricerche bolognese in Italia c’è un’enorme domanda potenziale di abitazioni (2,5 milioni) inevasa di cui una grossa fetta è riconducibile proprio a Milano, che accoglie ogni anno un numero crescente di studenti e lavoratori fuori sede oltre che di turisti. Allora, come si concilia in prospettiva lo sviluppo di una città in espansione demografica con un’offerta di abitazioni così scarsa? “Milano si sta sviluppando secondo un modello esclusivo – dice al Foglio Marco Marcatili, economista di Nomisma – Dietro il dinamismo delle compravendite si nasconde in realtà un disagio sociale. Le fasce più deboli della popolazione sono di fatto escluse dall’accesso a un bene primario come la casa. Questo fenomeno – presente a Milano ma anche in altre città italiane – è figlio di un modello di sviluppo immobiliare che non riesce a rispondere ai veri bisogni delle persone. Non si può pensare di escludere la parte bassa della clessidra, che in Italia vuol dire 20 milioni di persone in condizione di debolezza economica, inclusi i giovani. Mi domando: gli operatori del settore sono disponibili a costruire una nuova offerta abitativa tenendo conto di questa domanda?”. 

Secondo Marcatili, bisognerebbe favorire l’arrivo in Italia di operatori che abbiano una nuova visione di città più sostenibile e inclusiva e siano disponibili ad accettare rendimenti calmierati. Ma è possibile questo? Che aspettative hanno gli investitori che sono pronti a spendere 13 miliardi per lo sviluppo futuro di Milano? “Circa il 50 per cento degli investimenti previsti nei prossimi anni sono destinati al recupero di aree ferroviarie e la grande novità è che pochi operatori sono interessati al residenziale, come invece è accaduto i passato, mentre l’interesse prevalente è per negozi e uffici”, spiega Breglia. Allora come si risponde alla domanda di abitazioni a prezzi accessibili in una città che cresce? “Gli operatori specializzati nel residenziale hanno attese di rendimento che non sono inferiori al 3,5-4 per cento per un livello medio-alto di immobili e al 2 per cento per la fascia medio-bassa. Al di sotto di questo livello di redditività non è possibile trovare privati disposti a investire. Per le fasce più deboli ci dovrebbe pensare il settore pubblico, cosa che ormai non avviene più da tanti anni”.