Meno torri di lusso e più case per i giovani. Hines non teme il Covid

Per tanti, quasi per tutti, c’è un prima e dopo il coronavirus. Ma per Mario Abbadessa, il trentacinquenne ceo di Hines in Italia, questa distinzione ha poco senso quando si parla di investimenti immobiliari a Milano, dove il gigante americano ha investito poco meno di 3 miliardi di euro dal 2016 a oggi su 20 miliardi di capitali allocati in tutta Europa. “Non intendiamo arretrare di un passo – dice al Foglio Abbadessa – Abbiamo sempre creduto in Milano e continueremo a farlo. La scorsa settimana abbiamo firmato il rogito per l’acquisto dell’area dell’ex Trotto, 150 mila metri quadrati proprio a ridosso di San Siro. La trattativa andava avanti da un anno e ci saremmo potuti ritirare pagando una penale per noi assolutamente sostenibile. Ma siamo investitori di lungo periodo, non operatori che fanno trading con gli immobili, e sappiamo che, quando si verifica una crisi come quella del Covid, dopo c’è sempre un rimbalzo”.

Su 18 operazioni concluse da Hines in Italia, 15 riguardano, infatti, il capoluogo lombardo, una su tutte la riqualificazione di Milano-Sesto, ma anche il recente acquisto della Torre Velasca, il rilancio di via della Spiga (ex sede di Dolce & Gabbana) e gli investimenti in piazza Cordusio con l’affitto a Uniqlo, la catena giapponese famosa per t-shirt e cachemire low cost. Ma anche i due studentati in zona Bocconi-Ripamonti e una trattativa vicina alla conclusione con il Politecnico di Milano per una nuova residenza universitaria in zona Bovisa. In base ai programmi annunciati, in pipeline ci sono ulteriori 2 miliardi di investimenti nei prossimi due anni. Sono confermati? “Ci potrà essere un allungamento dei tempi dovuto al lockdown – prosegue Abbadessa – ma gli investimenti previsti da Hines in Italia restano gli stessi inclusa un’operazione a Roma dove stiamo trattando l’acquisto di un prestigioso immobile in pieno centro. Quello che posso dire è che guardo a Milano con gli stessi occhi di prima del Covid. Non vedo una caduta dell’attrattività di Milano, semmai l’emergere di nuovi trend che spingeranno la città a svilupparsi in modo più orizzontale, con meno torri di lusso e più immobili destinati a soddisfare la domanda abitativa della classe media”.

La conferma degli impegni di investimento da parte di Hines rappresenta una buona notizia in un momento di grande incertezza e di riprogrammazione da parte dei grandi operatori immobiliari. La cancellazione del progetto Westfield per la costruzione a Segrate del più grande centro commerciale d’Europa – anche se il gruppo bergamasco Percassi, che è partner del gruppo Urw nell’operazione, tiene a sottolineare che si tratta solo di un rinvio – sta alimentando il timore di un crollo degli investimenti che negli ultimi anni hanno raggiunto livelli record. Secondo le rilevazioni di Nomisma, dei 12,3 miliardi di investimenti immobiliari realizzati in Italia nel 2019 nel settore corporate (uffici e immobili d’impresa) il 40 per cento è concentrato sul mercato milanese, che ha dimostrato una forza catalizzatrice unica in Italia. Però Milano è anche una delle metropoli europee più colpite dal Covid e quella che forse farà più fatica a tornare ai ritmi di prima, nel lavoro ma anche nella vita sociale e nelle abitudini di consumo. Secondo un’analisi di JLLe, l’aumento, per esempio, dello shopping online che è stato registrato durante il lockdowm potrebbe diventare strutturale comportando la diminuzione della domanda di negozi e una maggior richiesta di magazzini logistici non troppo lontani dalle città per soddisfare più rapidamente gli ordini di acquisto in rete. “Non vedo cambiamenti che non fossero già in atto – riflette il capo di Hines in Italia – Semmai, ci sarà un’accelerazione di certe tendenze che gli operatori devono essere pronti a cogliere e sulle quale basare le loro aspettative di profitto che nel caso di Hines sono legate ai proventi degli affitti. Durante la quarantena trascorsa in casa a Milano con mia moglie e due figli, ho avuto la conferma che prevedere in un condominio spazi di co-working o la possibilità di una babysitting è fondamentale per adattare la vita delle persone ai i nuovi modelli di lavoro da remoto. Ma attenzione, noi di Hines avevamo già previsto questi servizi nei nostri business plan perché il mondo sta cambiando. Le ultime generazioni, quelle dei millennial, non si possono più né relegare in uffici-pollaio né confinare in appartamenti chiedendo loro di lavorare senza una rete di supporto. Per attrarre talenti occorre ripensare anche l’organizzazione degli spazi e in questo il Covid sta dando una grossa spinta”.